【不動産投資】毎月の定期清掃費の見直し~シルバー人材派遣の活用~



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固定費削減!

ちりつもダンクです!

ちりつもダンクは現在、2棟の不動産を所有していますが

月々のキャッシュフローの改善を目的に固定費削減を行おうと考えています。

 

ちりつもダンクは自主管理大家ではありませんので、

発生する不動産賃貸業の固定費は以下のとおりです。

①管理委託費(月額家賃の5%)
②清掃費
③共用部水道光熱費

このうち今回は②の清掃費にメスをいれてみようと思います。

 

現在、定期清掃は管理会社に任せている状況ですが、

実際に管理会社が清掃を行っている訳ではなく、

外注された清掃会社が行っているという状況です。

それであれば、ちりつもダンク自身で定期清掃を直接契約してしまった方が

コスパがいいのでは?と思った訳です。

また、現在、1棟8戸のアパートを月2回の清掃で14600円かかっているのですが、

そもそも月1回でいいなと思っていることに加え、

清掃の内容的に1回あたり7300円は高いと考えており、

月1回で1回あたり5000円以下に抑える方法を探りたいと考えているところです。

 

 

定期清掃の委託先~シルバー人材派遣という選択~

どういった選択肢があるのかを調べたところ、清掃会社に委託という常套手段の他に、

シルバー人材派遣に清掃を委託

といったやり方があることが分かりました。

 

清掃会社の強みは清掃のクオリティ、シルバー人材派遣の場合は安さです。

しかし、調べてみると、結局、業者・人によりけりで、

清掃会社も1日に何件もアパート・マンションを巡回して清掃を行うので、

流れ作業的に掃き掃除で終わらせているところもあるようです。

そこそこの費用を払って、クオリティが低いのは許せないですよね。

 

一方、シルバー人材派遣の場合、要はアマチュア清掃員に仕事を依頼するということなので、

当然クオリティは期待できるものではないのですが、

これも人によりけりのようで適切な業務依頼を行えばちゃんと仕事を行ってくれる人であれば

満足のいくクオリティで清掃をやってくれるようです。

 

 

委託費用

清掃会社に委託すると、1回7000円くらいかかりますが、

シルバー人材派遣であれば、

時給約1000円+仲介手数料10%+諸経費(交通費等)

のようです。(参考ホームページ:横浜市シルバー人材センター

内容 料金 単位
植木の手入れ ~12,300円 1日/人
除草作業 8,800円 1日/人
屋外軽作業 1,019円~ 1時間/人
屋外清掃(ビル・マンション等) 1,019円~ 1時間/人
大工、塗装 ~12,300円 1日/人

1棟8戸のアパートは、日常清掃の範疇であれば特段清掃箇所が多い訳ではないので、

シルバー派遣で時給計算で清掃依頼をすることで、コスパ良く定期清掃ができそうです。

 

あとは、清掃依頼の際にチェックシートを作成して、

それに従って清掃を実施してもらえるようにすれば上手く回るでしょう。

チェック項目をざーっと列挙してみました。

清掃項目
1階共用廊下掃き掃除、ゴミ拾い
1階共用廊下消化器水拭き
1階共用廊下共用灯水拭き
1階共用廊下に放置されている粗大ゴミ、不法投棄物、入居者の私物がないことの確認
2階共用廊下掃き掃除、ゴミ拾い
2階共用廊下消化器水拭き
2階共用廊下共用灯水拭き
2階共用廊下手摺り水拭き
2階共用廊下に放置されている粗大ゴミ、不法投棄物、入居者の私物がないことの確認
2階への階段掃き掃除、ゴミ拾い
2階への階段手摺り水拭き
1階への階段掃き掃除、ゴミ拾い
ゴミ集積場掃き掃除、ゴミ拾い
ゴミ集積場に放置されている粗大ゴミ、不法投棄物がないことの確認
駐輪スペースゴミ拾い
駐輪スペースに放置されている粗大ゴミ、不法投棄物がないことの確認

 

リストにすると意外と多い感じに見えますが、1人1時間もかからずに終わるでしょう(笑)

 

あとは実際に発注してみて、before,after確認して

納得できるクオリティであれば継続発注すれば良いですね。

最初はチェックシートも受注者に意図が伝わらないこともあるでしょうし、

外れの人に当たったらafterはイマイチでしょう。

トライ&エラーの要素は発生するかもしれませんが、

委託内容は清掃ですからダメな時は確認するタイミングで自分でやれば問題ないですからね。

 

シルバー人材派遣の業務範囲

おまけ的な話ですが、シルバー人材派遣は結構幅広いジャンルに対応していて

使い勝手が良さそうです。

 

以下に、横浜市シルバー人材センターのホームページから拝借した業務範囲一覧を載せておきます。

シルバー人材センター業務範囲

今回、定期清掃を委託してみて、納得できる内容であれば、

委託できるものは色々委託してみようかと思っています。

 

事業ですので、キャッシュフローを確保することが大事ですからね。

納得できる内容であれば、コストは安いに越したことはないですし、

シルバー人材も仕事求めてる方も多いでしょうからWIN-WINなんじゃないかと思います。

 

皆さんも一度検討してみてはいかがでしょうか?



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