良い不動産管理会社の見分け方~平均入居率の高さだけで判断するのは危険?!~



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梅雨?!と言わんばかりのような天候不良が続いていますね。。。

ちりつもダンクの発電所の売電収入も2カ月連続で返済額を若干下回り、

不労所得になっておりません(笑)

どうも!
ちりつもダンクです!

一言が太陽光ネタなのに今日は不動産投資の話です。

不動産投資にはつきものの管理会社に関するお話です。

不動産管理会社の実力は平均入居率で判断すれば良い!のか?

よく不動産管理会社のホームページ等を見ると

平均入居率96%!

とか書いてあります。

 

不動産投資をやる際、管理を不動産管理会社に委託することはよくある話ですが、

その際に皆さんはどの指標を参考にしているでしょうか?

やっぱり平均入居率ですかね?

ちりつもダンクも最初は管理会社を選ぶ際は高い入居率とそれが実現できる仕組み(ノウハウ)を

吟味して管理会社を選びました。

 

入居率が高いということは客付けが強い裏返しの1つであることは間違いありません。

不動産賃貸業はどうしたってある程度の期間で退去が発生するので、

客付けに強い不動産会社と組みたいですよね。

 

しかし、入居率を高く維持するための要素は客付けだけではありません

 

例えば、不動産投資において最も大事なことは

あの不動産で財をなしたアメリカのトランプ大統領の言葉を借りるなら

不動産投資で大事なことは1に立地、2に立地、3に立地だ!

そう、立地が良ければ賃貸需要があるので勝手に入居希望が入るんですよね。

立地が良い物件のみを管理していれば入居付けが下手な会社でも高い入居率を実現できたりします。

 

他にも、早期解約手数料を設けて解約を抑制し入居率を高めるという仕組みがあったりします。

早期解約手数料…入居者が契約期間未満で解約した場合に別途かかる手数料

 

つまり、平均入居率というのはそういったものの総合的な数字であるということです。

 

ただ、平均入居率は管理会社の実力を端的に表している訳ではありませんが、

平均入居率が低い会社に客付けが強い会社はありませんので一定の目安にはなります。

何%以上の平均入居率の会社から選ぶというった基準を持ち、

ヒアリングを行い、高い入居率を維持している理由を把握しましょう。

 

ちなみに、ちりつもダンクの個人的な基準で言うと

首都圏の一都三県であれば最低95%は欲しいところですね。

賃貸需要が旺盛な23区中心とかであれば、98%くらいで考えても無謀ではありません。

 

 

 

入居率とは何を表す指標なのか?

そもそも入居率というものは

管理会社の良し悪しで決まるのではなく、物件の立地や募集条件で粗方決まります!

良い物件は退去が発生してもすぐ入居が決まります。

すると、結果的に入居率が高くなるので、

物件の良し悪しは入居率で測ることができます。

管理会社はその入退去の一連の手続きについてオーナーの代行をしているに過ぎません。

 

自分が入居者の立場となって考えてみると割とすぐに分かると思うのですが

普段、管理会社の存在を意識することはあるでしょうか?

ないですよね?

そう、何か用がない限り何もないのです。

家賃の支払いも今は口座引き落としが多いですから、

手渡しという形で管理会社に会うこともないですからね。

管理会社が良いから入居を決めた、悪いから退去を決めたということはまずありません。

良い物件は良いし、ダメな物件はダメです。

 

入居率という指標は一見管理会社の指標に見えますが、

正確に言うと、

その管理会社が管理している物件の持つ力を表しています。

 

前章で平均入居率が高い理由を把握せよと言いましたが、

それは入口の時点で判断するならば

平均入居率とその理由で判断するくらいしか管理会社の力を測ることができないだろう

という思いも含んでの話です。

 

 

管理会社の力は何で分かるのか?

前章で入居率という数字は管理会社の力というより物件の力を表すと書きました。

では、管理会社の力は何で測るのか?

という問いになりますよね。

ちりつもダンクは

管理会社の良し悪し(≒力)はトラブル発生時の対応で分かる

と考えています。

 

不動産賃貸業は満室の時は本当にすることがありません。

毎月入金される家賃と定期清掃の報告レポートを見てニヤニヤしていればいいだけです。

しかし、いざ退去が発生したり、設備が壊れたり、滞納が発生したり

何かしらのトラブルが発生したら一刻も早い対応が必要です。

そういった時にオーナーの代わりに実際に手となり足となり動くのが管理会社です。

そのために手数料として毎月家賃の3~5%を支払っているのですから。

オーナーにとってトラブル対応は面倒なことなのでその道のプロである管理会社に

代行してもらえることに価値があるのです。

だから、その時の対応で管理会社の実力をしっかりと見定めないといけません。

 

ここからは余談です!

【余談①】

不動産会社の担当者も人なので、文句ばっかり言ってると動くものも動きませんが、

一定の金額を払っている以上動いてもらうのは当然なので、言うべきことはちゃんと言いましょう!

動きが鈍い人は本当に鈍いままなんで。。。

あとは、そのあたりの塩梅はやはり直接会ったことがあるかないかでだいぶ変わってくるので、

管理会社を契約するときは自分の担当者には必ず会いましょう!

また、担当者が変更になった時も必ず新しい担当者と顔を合わせるようにしましょう!

そうすることで、誠意を持ってトラブル時の対応を行ってくれるようになるはずです。

 

【余談②】

管理会社の実力はトラブル対応時に初めて分かるということは

残念ながら契約前に管理会社の実力を事前に把握することは難しい

ということになるんですよね。。。

 

個人的な話を簡単にしますと、

来月で不動産投資を始めてちょうど3年になりますが、管理会社は2社目です。

2019年12月に変えました。

なぜ管理会社を変えたかと言うと、

やはり、退去発生後の募集開始や滞納者発生時の対応が遅かったからです。

そういった経験から管理会社は対応力で決まると考えているのです。

※この件の詳細は長くなるので別記事で書いておきます。

 

唯一事前に分かるとすれば、ネットで管理会社の口コミを調べることくらいです。

かく言うちりつもダンクも最初の管理会社と契約する前は口コミを調べましたが、

当時は対応が悪いといった情報は一切なく、入居付けが強いとかプラスのコメントだけでしたね。

ただ、実際に管理会社を変えると決めて、新たな管理会社の担当者と話した際には、

「また○○さんからの乗り換えですね。最近多いんですよ~。」

と言われました。

やはり、同じような思いをしたオーナーは多かったようですね。

 

もし、神奈川県で不動産管理会社を検討している方はご連絡いただければ、

個人的に話をお伝えすることは可能です。

 

 

まとめ

不動産管理会社の良し悪しの判断について書きましたが、

未だにトラブル対応に強い会社はヒアリングだけではなかなか分からないなと思います。

そのあたりは交流会とか大家の会とかで

オーナー同士で情報共有するのが何だかんだ一番良い気がします!

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コメント

  1. 石屋時雄 より:

    ちりつもダンク様。大家の会ですが、ネットで検索しても、それらしいのが出てきません。
    ご紹介頂くことは、可能でしょうか?

    • 石屋様
      コメントありがとうございます!

      ご期待に沿えず申し訳ないのですが、紹介できる大家の会はありません。
      あいにく私は管理会社のオーナー会があれば参加するくらいで、特定の大家の会には所属していないので。
      加藤ひろゆきさんの大日本図面舞踏会には登録していますが、あとは個人的な投資家の繋がりで情報共有する感じですね。

      紹介ではないのですが、2案程ご提案させていただきます。
      ①楽待で開催されているセミナーに参加されて大家仲間を作るのはいかがでしょうか?
      ②自分がTwitterでフォローしている方で大家の会を運営されている方がいらっしゃったと思うので、twitterで検索されてみてはいかがでしょうか?

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