【不動産投資】不動産アパートローンの金利交渉にトライ!



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不動産賃貸業のアパートローンの金利交渉を行います。

 

ちりつもダンクは2つ不動産を保有していますが、

うち1つは恐ろしいことに赤字キャッシュフローとなっています。

 

こちらは、例のスマートデイズ案件のように、満室家賃保証があったものでして、

業者の業績不振に伴い、満室家賃保証が切れて(正確には無期限延期)、

赤字収支・赤字キャッシュフローに転落といった状況なのです。

 

そういった状況で金利交渉など行えるのか?と思われる方もいると思いますので、

今回どういった内容に取組むのか簡単に説明もしてきます。

 

それでは、早速いってみましょう!

金利引き下げは2パターンある(らしい)

通常、金利交渉というのは、

ちゃんと事業が回っているから、

リスク低減しているし、返済実績もできてきたから金利を下げてくれ!

と交渉するもので、交渉が成立すると、

住宅ローンの金利引き下げと同様に残りのローン年数分の金利が恒久的に下がります。

 

ところが、現況は冒頭でお話したような事情なので、

今回トライしようとしている金利交渉は、

救済措置としての金利引き下げの交渉です。

どういうことかと言いますと、この場合の金利引き下げは前述した金利交渉と異なり、

一時的な金利引き下げ(1年毎に見直し)

という措置になります。

 

とは言え、借りている側からすれば、金利が下がることには変わりありませんし、

返済に余裕ができるので、交渉しない理由はありません。

特にちりつもダンクが借りているS銀行は高金利で有名ですからね( ;∀;)

金利引き下げ効果は絶大なのです。

 

一時的な金利引き下げのメリット

一時的な金利引き下げはキャッシュフローの改善というメリットはありますが、

最大のメリットは

元本は返済し続けているため、リスケジュールではないということです。

 

通常のリスケは、元本返済を一時的に据置き、利払いのみ行うというものです。

元本返済を止めると総返済金額が減りますので、その期間中のキャッシュフローは改善しますが、

リスケは信用棄損を伴います。

したがって、少なくともリスケを行っている間は

当然ながら金融機関から融資を受けることはできません。

 

コロナ融資でも、リスケを行っている事業者は融資を受けられないと聞いています。

公庫は政府系なので、もしかしたら通るかもしれませんが、

民間系金融機関はコロナ系であってもまず融資は受けられないでしょう。

なお、過去にリスケを行っている企業が融資を受けられるかは分かりません。。。

 

ちりつもダンクは例によって、K庫から太陽光発電所の事業融資を受けますので、

リスケとなるとそちらの融資実行に支障が出るので、たとえ一時的に返済が楽になろうとも、

今後の返済原資となるキャッシュを生み出す太陽光発電所の融資が取り消されることは

本末転倒の何物でもありません。

 

もちろん、K庫の融資面談では現況の不動産賃貸業が赤字で、

太陽光発電所の売電収入は不動産賃貸業の返済原資にもすることを説明した上で、

融資の内諾を受けていますので、収支改善が行われる金利の一時引き下げは

ストーリーとしては問題なく、むしろプラス効果なのですが、

リスケは信用情報的にアウトなのです。

 

既に今回希望する措置はリスケに当たらないことは確認済ではありますが、

金利交渉が成立し、一時的な金利引き下げが行われることになった場合は、

再度しつこいくらいに確認し、

K庫融資に影響が出る可能性がない確証を取りたいと思います。

 

現在、審査に上げるための資料をS銀行に送っているところですので、

結果がいつ出るかは分かりませんが、

良い結果が出せるように最善を尽くします!

 

債務超過野郎がK庫で太陽光融資を受けたことが気になったかたはこちらの記事へGO!

最後に

最後に、記事の主旨とはずれるのですが、

読者の皆さまにどうしてもお伝えしたいことがあります。

それは、

不動産賃貸業を営むものとして、満室家賃保証物件に手を出すのは愚の骨頂

ということです。

そう、ちりつもダンクは間違いなく大馬鹿者なのです。

 

ブログでは太陽光に挑戦的に取り組み姿を多めに書いていますが、

大元を辿ると、

不動産賃貸業で失敗をやらかしたクズ野郎が這い上がるための挑戦記なのです( ;∀;)

 

ということで、読者の皆さまには是非ちりつもダンクを反面教師としていただき、

くれぐれも満室家賃保証を売りにする物件には手を出さないようにお願いしたいです。

この仕組みは百害あって一利なしです。

断言できます。

 

収入を厚くしようと行動したのに、逆ザヤとなり、

本業からの手出しで返済を行うといった惨めな思いは誰にもして欲しくはありません。

 

満室家賃保証案件は地主などの手元資金があり、かつ土地持ちで、

相続なども考えて、その土地に建物のみローンで購入したが、管理はあまりしたくない、

といった、特殊なケースでしか利益は上がらないものと思ってください。

満室家賃保証とは保証をしている会社が【自分達は潰れないように】利ザヤを抜いている商品です。

 

どうぞよろしくお願いいたします!

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コメント

  1. yuki2822 より:

    自分の頭で考え、実現出来る選択肢を出し、選択肢を比較検討し、行動する

    ちりつもさんらしい、素敵な動きですよね。

    上手く進展するよう願っています。

    • ありがとうございます!

      コロナ禍で少なからず影響を受けているので、
      コロナ融資が使えるうちにできることをやろうと思いました。
      変な話、コロナ融資は事業全体として死なない程度であれば、多少悪い数字の方がいい側面があるので(;一_一)

      どんな結果となっても仕方ないと思える程度まではやってから次のステップに移りたいと思います。

  2. PVまにあ より:

    失敗から学ぶことは多いと思います。ぜひ対策がうまくいくことを祈っております。

    • ありがとうございます!
      割と見切り発車してしまうタイプでして、反省ばかりです(笑)
      将来的に収益が上がる形を金融機関に示していくだけだと思っています!
      上手くいきますように。。。

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