【太陽光発電】分譲案件購入時に太陽光発電所設置予定の土地は売買?賃貸?



太陽光発電 太陽光発電
スポンサーリンク

こんばんは!

自分が住む近くである鵠沼海岸(江の島付近)への外部の方々の流入量が

通常より増えているという異常事態に驚いているちりつもダンクです。

 

さて、今日は分譲案件購入時に意見が分かれる、

発電所を設置する土地は売買が良いか?賃貸が良いか?

という絶対的な答えのない話をしたいと思います。

 

基本的には土地は売買の方が良い

ちりつもダンクは基本的には土地は「基本的に」売買の方が良いと考えています。

その理由は以下の3点です!

①金融機関から融資を受ける際、賃貸案件が×のところがあるから
②20年経過後(FIT終了後)も確実に売電を続けられるから
③土地の値段は売買の方が安くつくことが多いから

ただ、③は絶対的な話ではないので、それだけで選択肢を狭めるのは勿体ないとも考えています。

ぞれぞれの理由を1つずつ説明していきたいと思います。

 

①金融機関から融資を受ける場合、賃貸案件が×のとろこがあるから

個人的にはこれが一番大きな理由です。

ちりつもダンクは太陽光発電をやるならレバレッジはかけた方が良いと考えているので、

「融資が使えない=×」なのです。

今は全額払う程自己資金がないですし。。。

 

実は賃貸物件という時点で某信販(ア〇ラス)とK庫の選択肢が消えてしまいます。

しかも、ア〇ラスとK庫は越境融資が可能な貴重な金融機関なので、

居住エリア外の賃貸物件を手に入れるのはなかなか難しくなってしまいますよね。

逆に言えば、居住エリアの近くで地銀等から融資を引ける場合は賃貸でも問題ないですが。

 

②20年経過後(FIT終了後)も確実に売電を続けられるから

賃貸物件の場合、土地の賃貸借契約は20年となっていて、20年後は更地にして所有者に返す

となっているケースが多いと思います。

FITの期間だけ売電収入が得られれば良いと考えている方にとっては、

土地が所有権だろうが賃貸だろうが同じですが、

21年目以降も売電を考えている場合、賃貸契約が切れてしまった後も売電できる保証はありません。

 

ということで、予め20年以上の長期計画を立てて太陽光発電所を購入する場合は

土地は売買(所有権)の方が余計な心配をする必要がないです。

20年も経過していると、土地の所有者も変わっている可能性もありますし、面倒事が回避できます。

 

③土地の値段は売買の方が安くつくことが多いから

これは絶対的な理由ではないというのは、

ランニングコストを踏まえるとどちらが安いかはケースバイケースだからです。

太陽光発電所購入時に土地の売買額と1年あたりの賃貸料は記載されていますが、

ランニングコストをという点では、

土地の固定資産税も関わってくるのです。

この固定資産税の値段如何で土地が売買と賃貸どちらがお得かが変わってきます。

この点については、次の章で話をしたいと思います。

 

土地は売買の方が安いとは限らない(固定資産税を考慮しよう!)

土地の所有者には固定資産税がかかってきます。

一般的に太陽光発電所を設置する土地は安いことが多く、

それだからこそキャッシュフローが出る訳ですが、

中には住宅地の真ん中といった案件もあると思います。

そういった土地は固定資産税が高いケースがあるので要注意!

というか購入前に事前に販売会社に確認しておきましょう!

 

具体的なケースで考えてみましょう。

①FIT18円、100kW、販売価格2000万円(土地は所有権200万円)
②FIT18円、100kW、販売価格1800万円(土地は賃貸、12万円/年)

この2案件が同じ町の似たような日照条件で売られていたとします。

この場合、

どちらの案件を選びますか?

いや、維持費を踏まえるとどちらが安いと思いますか?

 

案件を選ぶ際に、賃貸案件の場合は20年分の賃貸料を土地値とし比較する方が多いと思いますが、

その場合、②は土地値は240万円となるので、①の方が40万円安いからそっちがいい!

となるでしょう。

しかし、ここには例によって土地の固定資産税が記載されていません。

 

この土地が山奥で固定資産税が1万円だった場合、

①の土地の維持にかかる費用は20年間で220万円(=土地代200万円+固定資産税20万円)

②は賃貸案件ですので、20年間の維持費は変わらず240万円となります。

では、固定資産税が4万円だった場合は。。。?

20年間の維持費は①が280万円となり、逆に②の240万円より高くなってしまいました。。。

 

ということで、

土地は売買がいいか、賃貸がいいかを価格面で検討する場合は必ず固定資産税を考慮しましょう!

 

以前、案件探索をしていた時に、土地賃貸額が4万円/年という案件を見たことがあります。

この場合、20年で80万円ぽっきりなので、逆に安心だなと思ったことがあります。

一方、先日、PVまにあさんがブログで固定資産税13万円とおっしゃっていましたね。

ちりつもダンクは、固定資産税が判明する前は

だいたい4万円くらいを想定してシミュレーションを組んでいますので、

13万円となったら年間キャッシュフローが9万円悪化します。

これは結構インパクトがでかいです。

 

もちろん、固定資産税が高いということは土地の価値が高いということですから、

更地にして売却するとなった場合の出口戦略は取りやすくなりケースが多いとは思いますが、

基本的にはまずは太陽光発電事業で考えますよね。

キャッシュフローが潤沢な案件に出会った場合は基本的にやればいいと思いますが、

いずれにせよ、土地の固定資産税を把握しないまま購入を進めるのはオススメできません。

 

土地の固定資産税を知る方法は?

まずは販売会社に確認しましょう!

把握してなかったら確認してもらうか、自分で役所に電話して確認すれば教えてもらえるはずです。

 

ただし、地目が元々山林や原野、雑種地などであれば、前年度の固定資産税評価額が出ているので、

事前に把握できますが、田や畑であった場合は農転すると固定資産税評価額が変わるので、

正確な固定資産税額は分かりません。

 

その場合は、役所に問い合わせをすると、

付近の土地の固定資産税評価額から概算を出してくれるところもあるようなので、

1本電話を入れてみましょう(^^♪

 

まとめ

太陽光発電所を設置する土地は売買がいいか、賃貸がいいかについて話をしてきましたが、

基本的には売買の方が良いと思われますが、あくまでケースバイケースということになります。

 

賃貸の場合は、

融資を受けられる金融機関が限られること、土地の借用期間が決まっていること

を除けば、それ程デメリットはないと思います。

逆に、土地が売買である場合は必ず土地の固定資産税額を把握してから購入しましょう!

ということです!

 

以上、ちりつもダンクでした♪

その1クリックが執筆のモチベーションです♪

ブログランキング・にほんブログ村へ 

こちらもお願いします(^^♪

 

太陽光発電
スポンサーリンク
イイね!と思ったら是非シェアをお願いします(^^)/
ちりつもダンクの記事をまた見たいと少しでも思った方は気軽にフォロー♪
副収入で経済的自由を目指す30代サラリーマンのブログ(太陽光×不動産×ブログ)

コメント

タイトルとURLをコピーしました