不動産投資と太陽光発電投資のうち不動産投資を先に始めた理由



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じゅんばんばん!
最近は朝、子供と一緒にNHKの教育テレビを見ています。
色々な曲があるのですが、ちょいちょいマナーを自然と身に着けさせるための曲が流れます。
よく考えられていますね。
どうも!

ちりつもダンクです!

 

以前の記事でも書いていますが、
ちりつもダンクは不動産投資→太陽光発電投資の順番で投資を行ってきました。
そこで今回はなぜ不動産投資を先に始めたのかを書いてみたいと思います!

 

あ、冒頭の「じゅんばんばん」は教育テレビに出てくる曲のタイトルです(^_-)-☆

 

不動産投資を先に始めた理由

最初に結論を書きます!
ちりつもダンクが不動産投資を最初にやることに決めた理由
①物理的距離
②物件の資産価値
③消費税還付(の金額)
を考慮した結果でした。
なんじゃ?
と思われる方も多いと思います。

ザクっと説明していきますね♪

 

①物理的距離
事業をやる以上自分の居住地と物件の距離が近い方が良いです。
不動産投資も太陽光発電投資は不労所得に近い収入源ではありますがあくまで事業ですが、
不動産投資は満室であれば毎月の家賃収入の振込額を見てニヤニヤしていれば良いですが、
清掃が定期的に必要ですし、退去や滞納、設備故障が発生した時は迅速な対応が求められます。
太陽光発電投資も稼働後は売電収入の振込額を見てニヤニヤしていれば良いですが、

除草対策が定期的に必要ですし、良く分からない発電量の低下、風水害による設備故障、部材盗難などが発生したら迅速な対応が必要です。

 

そういったことを考えると、やはり自分の居住地と物件の距離が近いに越したことはありません。
ちりつもダンクが住んでいるエリアは神奈川県で、比較的土地が高いこともあり、
あまり野立て太陽光発電が盛んなエリアではありません。
※地銀も基本的に低圧発電所にはあまり積極的でないところが多い
一方で、日本最大の政令指定都市横浜市を擁し、東京へのアクセスが良いことから不動産賃貸の需要は大きいエリアが多いです。

このことから、居住地ベースで考えた時にはやはり不動産投資の方がやりやすいという思いがありました。

 

②資産性
担保価値という部分で不動産投資の方が次の投資に繋げやすいだろうと考えました。
太陽光発電投資はほぼ資産価値のない土地に発電設備を設置して発電します。
(だから土地代が安く済み利回りが高く出せるとも言えます)
また、発電設備も基本的には担保として評価されない(これは半分正解で半分間違ってます)ため、
規模を拡大しにくいと言われていました。
つまり、太陽光発電所はキャッシュフローは出るのですが、

銀行目線では基本的に担保価値はゼロと言ってよい状況になってしまいます。

 

一方、不動産の場合は土地も建物も担保価値があるので
融資金額が丸々負債という扱いになる訳ではありません。
ボロ戸建てとかであれば土地値かそれ以上で購入することもできますし。
担保価値という部分で不動産投資の方が次の投資に繋げやすいだろうと考えて

不動産投資を先にやった方がよいと判断しました。

 

当時の自分は動産担保設定といった土地や建物以外にも担保設定ができる手法を知らなかったので、
(不動産投資の勉強では動産担保という概念は出てきません)
太陽光を先に始めてしまうと融資金額丸々負債になってしまい、

不動産の融資がつかなくなる可能性が高いことがデメリットだと考えていました。

 

ちなみに、実際に不動産投資も太陽光発電投資もやっている知り合いの資産運用コンサルタントに
どう購入していくべきか相談したのですが、

やはりどっちもやるなら不動産投資からスタートしないと融資がつかないと言っていましたね。

 

②消費税還付(の金額)
まず、消費税還付は不動産投資でも太陽光発電投資でもできます。
自分が想定していた不動産投資の購入価格は1億弱であったため太陽光発電投資より金額が大きくまとまった還付が得られると考えました。
もちろん、不動産投資の消費税還付は建物の購入代金分しか還付されないため、
土地代金の割合が高いことが多い不動産投資は購入価格における消費税還付額の割合は低いです。
この頃のちりつもダンクは野立て太陽光発電所は2000万円クラスを2基買うのがせいぜいと思って
いたので、消費税還付については不動産投資の方が手続きが1回で済んで楽だと考えていました。
消費税還付については我ながら結構トンチンカンな理由だったと反省しています(ー ー;)
同じ金額の投資であれば太陽光発電所の方が2倍以上の還付金を受け取れるケース多いですから。
ちなみに、不動産投資の消費税還付を行うのは税務的テクニックが必要です。
もし行うのであれば、税理士に相談した方が良いです。

ただ、これまで有名だった金売買のスキームは税制改正に伴い今年度いっぱいで使えなくなります。

 

もし、今ならどっちを先に始めるか?

もし、今から不動産投資・太陽光発電投資を始めるなら、太陽光発電投資から始めると思います。
ただ、今は土地から仕込むことはできませんので、
販売会社から購入する分譲型の案件を○プラス、○ャックスといった信販会社利用で
2000万円前後の案件を2、3基一気に購入ですかね。
物件の選定目安は説明不足でミスリードするのが嫌なので別記事に書いてみようと思いますが、
ざっくりと言えるのは
実際に取り組む物件は基本的に全期間黒字CFの物件でやりましょう!

節税ではなく投資拡大が目的ですからね。

 

その次に不動産投資ということになる訳ですが、

当時のように新築木造アパートとかには手を出さないですね。
土地値に近い価格で買える築浅木造アパートか築古戸建てを買って、
可能なら屋根上太陽光(余剰売電)をつけます。
築浅、築古だと保証等が面倒な可能性があり、屋根上太陽光はつけられない可能性がありますが、

もしつけられたら不動産の利回りがアップするので、売却時にも有利に働きます。

 

ただ、今は不動産も太陽光も絶対今からやっておいた方がいいと言える程の市況ではないのが現状です…

今から投資を始めるなら、
今はあえて種銭充電して、また不動産投資への融資が緩むタイミングを待って投資をする

方が合理的なような気がしないでもないです。

 

まとめ

ちりつもダンクが不動産投資と太陽光発電投資のうち不動産投資を先に始めた理由
について書いてみました。
当時と今では状況が違いますし、自分の判断基準が合っているというつもりはありません。
何から始めるかは人の考えや好み、価値観が大きく関わりますし、

投資が長期間に及ぶものですからむしろそっちの方が大事です。

 

始めるのはどちらからでも構いませんが、

自分で判断基準を設けていないと、不動産投資も太陽光発電投資も
自社の儲けしか考えていない販売会社に当たった時に
いいように言いくるめられてしまいます。
そうならないためにも、自分で判断基準を設けて、なるべく精度を高くシミュレーションを行い、
事業として目処が立った上で取り組むようにしたいですね!
これは半分以上自分への戒めでもあります。
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