来月でちりつもダンクが不動産投資を初めて丸３年になります。
2016年8月に新築アパートを購入
2017年3月から賃貸開始
という流れで始めたのですが、
そもそも自分がいつ・なんで不動産投資をやろう思ったのかを振り返ってみたいと思います。
きっかけは何気ない会話から
不動産投資をやろうと思ったのは新築アパート購入のちょっと前の2015年末くらいのことです。
本当に何気ないきっかけなのですが、
地元の友人と話していて偶然そのお父さんが
地元のそれなりに大きな駅の一等地にテナントビルを持っていることを知り、
凄いなー！何かかっこいいなー！
と思ったところが原点です。
そう、単なる興味本位ですよね
相変わらずふざけた理由ですが、
入りって割とそんなものではないかと思っています。
それまでのちりつもダンクにとって投資と言えば、
①自社持株会（10%も奨励金がつくのでフルベットしてました）
②NISA
③個別株
④投資信託
で、そろそろiDeCoで節税しつつ自分年金やろうかな〜と思ってた感じだったんですよね。
今でこそ、
借金は未来への架け橋（レバレッジ万歳！）
と思ってますが、
当初はこれまでの擦り込み教育の甲斐あって
借金は悪、信用取引とかあり得ない！
という思考だったんですよね。
かと言って、
じゃあ株関係で儲けられたかと言うと、そうでもなく、
入社から5年で上げた利益は約60万円でした。
それも入社が震災直後だったので、
株が軒並み安かったこと＆半分以上の利益は奨励金効果＆アベノミクス
というボーナストラックですから全然センスなし（笑）
そんな自分でしたが、
不動産投資は資産家の王道投資というくらいだし、食わず嫌いは良くないから勉強してみよう！
という気持ちで本を読み始め、セミナーにも参加しました。
そこで分かったことは、不動産投資もリスクを数値化できる部分が多くあり、
シミュレーションをしっかりして行えばそれなりに安定的に運用が可能である
ということです。
ちりつもダンクはこのころから将来も会社員として働き続けるのか
進むべき道を薄っすら考え始めていたので、
そういった思いも後押しして不動産を購入することに決めたのです。
不動産投資の本を読むと、セミリタイア的な思想も生まれてきます。
何と言ってもストックビジネスの王道ですからね♪
不動産投資のメリット・デメリットについては別記事にまとめていますので合わせてご覧ください
不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資のメリット・デメリット
不動産購入基準を定めてアパートを買った！
さて、不動産の購入を決めたちりつもダンクですが、
どういった不動産を買っていくか条件設定をしました
・販売価格１億円未満のアパートもしくはマンション
・国道16号線の内側、最寄り駅から徒歩10分以内
・新築なら7%以上、中古は9％以上
・イールドギャップが5%以上
・フルローン以上で購入
・国道16号線の内側、最寄り駅から徒歩10分以内
・新築なら7%以上、中古は9％以上
・イールドギャップが5%以上
・フルローン以上で購入
こんな感じですね。
ちょっと前なら新築でも普通に８％台で買えていたと思うのですが、だいぶインフレしていました。
そんな条件を元に物件探しをしました。
フルローンって。。。と思われる方もいますよね？
実は2016年の不動産市況は少し前までの割安な時期は終わっていて、
新築木造アパートが乱立する状況でした。
というのも、まだ銀行融資が緩く、
サラリーマンにフルローン、オーバーローンが普通に出るタイミングだったんです。
当時は水戸大家さんが猛威を奮っていました。
その約1年後にスルガ銀行のカボチャ事件が起きて、
融資が締まる訳ですがそんなことは知る由もなく。。。
まさかの水戸大家さん倒産は驚きましたね。
自分も六本木のオフィスに相談に行きましたが、
当時は儲かってる感がかな～り出てました
そんな市況でしたので、
自分もその時代の波に乗り最低でもフルローンで物件を買いたい！
と思って案件を探していたんです。
今じゃ考えられませんね。
販売価格１億円の目安はこの頃、
入社当時からコツコツ貯めた甲斐あって丁度1000万円の種銭が出来ていたので
諸費用700万円くらいまでの物件なら買えるだろうという算段で決めました。
最初は公庫・地銀融資を意識して主に4800万円以下の中古アパートを狙っていたんですが、
利回り9%という物件が出てこなかったため断念し、
結局、地元の不動産会社の現地確認セミナー経由で
新築木造アパートを8000万円台後半で買いました。
主要路線ではないものの駅から徒歩８分の落ち着いた住宅街にあり、
最悪、自分の家を建ててもいい住環境だなと思ったのが決め手でした。
ただ、結婚直後に買ったので奥さんは相当不安だったようです。
当たり前ですよね（笑）
理解のある奥さんで良かったです！
ちなみに、この新築アパートは利回り7%ちょっとということで、
35年で組んでもCF120万円程度という今思うと渋い物件です。
返済後利回りは2%、できれば3%目指したいところです（この物件は1%前半…）
利益が出てるだけいいのかもしれないですけど、
ローン35年にして返済比率が50%台なんで、繰り上げ返済して40%台までに落としたいですね〜。
といった反省は尽きません…
商売の鉄則ですけど安く仕入れるのは大事です。
不動産は何だかんだ出口戦略で勝ち負けが決まりますので。。。
もしこれから不動産投資を始めるなら。。。
さて、自分は不動産投資の1手目を新築アパートというバカ高いものに手を出したのですが、
もし、これから不動産投資を始めようとするなら
ボロ戸建て投資で小さく始めます！
入居付けの広告費の存在を忘れていて結局800万円近く自己資金が消えました。
大金です。
それだけあれば、ボロ戸建て2〜4つくらいは買えます。
融資状況もあるので今の時代ならやはりボロ戸建てスタートがいいのではと思います。
何より、初心者がいきなり1億近い金額の案件に手を出すのは博打要素大です。
レバレッジが効きますけど、当然逆にも転びますからね。
小さく始めて学びを得て、徐々に拡大が確実性があります。
投資は退場しないことが大事です！
あと、これから不動産投資を始めようと考えている方々にお伝えしたいことがあります。
どんな投資でも結局はそうなんですけど
不動産投資においても
キャッシュイズキング
なんで、投資を始める前にはしっかり種銭貯めておきましょう！
自己資金はフルベットせずに半分くらいを限度に投資に回していくのがいいと思います。
時間（=複利）というレバレッジが味方をしてくれます！
ちりつもダンクがやっている投資について知りたい方はこちら
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